商业地产与店铺业态有效结合,才能创造地产的附加价值

    |     2016年6月1日   |   比尔新闻, 行业新闻   |     0 条评论   |    1842

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土地价格与商圈地段,业态属性与经营门槛,附加值大与风险越高等其效应都是成正比的,在这个开放的时代,很难有奇迹出现,故地产的开发队商业的理解变成是一个商业地产专业性课题了,如何有效的结合,必须誴店铺需求切入,提示如下:

(一)     房地产商的开发理念是什么?(投资意图应非常明确)

1、是原料加工、成品销售的短期操作行为(不管买主死活)

   2、是品牌形象、资源整合的中期运作行为(须珍惜并辅导)

   3、是物业保值、累积资产的集团投资长期行为(投入店铺招商)

   4、是跨足行业、规模扩大的永续经营性为(坚强的经营团队)

(二)房地产商(与开发商应有所区分)队大面积土地开发应有的认识:

1、边际效应概念:土地价格、营建面积(客积率与间壁率)、规模规格等的评估

2、大型商业地产整体规划的概念:

   整体规划的运作模式虽占有容积率优势及回报丰厚的诱因,但其规模越大,经营越难,风险越高,这是常规,除非企业主属上题之“3”或“4”的选项,如冒然采用有年限的“出售回租”策略,其成功案例微乎其微(台湾亦然)如下说明:

(1)不论是5年至7年甚至10年,都有租金回馈的压力,按郑州商场现行合理的租金上限为营业面积50-60元/m2/月,将给经营成本造成不小的负担,而回租的租金往往超过此数甚多。

(2)业主(买户)的经营配合问题,管理层经营常须处理与协调,久而久之变得“不务正业”。

(3)业态属性之间得上下前后组合不易,调整期协调更难,而各自的门户不清,系统不同,增加管理难度,结合效应无法体现,甚至负面影响。

3、土地适应分割增加规划灵活性的概念:

    如属大面积土地可作切割考虑,尤其横向土地更具切割价值:

·物业开发灵活,洽商容易,并门户独立,容易发挥自我的特色与管理

·业态不同,相互错位,优势互补(了解业态规格=长╳宽╳高)

·单体独栋,形象鲜明,风格各异,各自表述

·栋与栋之间亦可考虑天桥互通,增强流动量(须有强强联合之前提)

4、群楼商业的规划概念(此类型外地市偏多?)

   此类型的开发由于受硬体影响,如柱多梁大、管道复杂、出入口多等因素,增加商场的规划难度,而一般群楼部分为一层至三层或含底层,故在开发初期队商业的功能规划更趋重要,如下说明:

·因业态不同,硬体功能亦不同(如出入口、扶梯种类等)色设计方案难落实。

·因营建周期过长,开发之前的合作对象寻觅困难,有太多不确定因素。

·店铺风格难定位,经营模式难确定,业态属性难组合,故房地产商一般采取临街店铺先买断(资金回收,容易出售考量),等时机在洽商或冒然跨入经营,几乎很难有成功案例。

·甚至有房地产商血癌用出售回租,年限5年回本的策略,边卖边盖或边盖边卖,此模式终将失败告终,血本无亏。

(三)商业街的开发概念(指街长约100m或以上的开发案)

     一般商业街都属好地段,是地铺与住商的结合体,而创造地铺的附加值须队地铺的需求有深刻的理解如下:

1、马路不宜过宽(超过30m),人行道不能太窄或不平坦,忌讳高隔离栏杆与大树密集,此为外部因素,很难改变,其地段价值因此打折。

2、发挥街长优势,越长开发深度越深(即不怕深),从开发商的角度,地铺的效应规格可以宽是长的3倍(一般业主总以为门面越宽而深度越浅好,忽略其房产也贵),设若街长是100m,地铺宽8m是12.5间,6m是16.6间,5m是20间,后者的商业氛围浓烈组合优势越强,这与地产的土地深度有关,例举说明(略)。

3、地铺规划时其单位规格的参考,一个品牌一般需求的面积为60 m2 -80m2,即宽是6m,则深是12m或宽是5m,则深是14m,如有大店,以2个单位打通即可,例举说明(略)。

4、地铺周边的环境,将对整体商家的经营起到连动作用:

·地铺的台阶高度与平面宽度之忌讳,例举说明(略)

·硬体立面可统一但地铺门面不宜,否则街景单调,店铺风格难展现(也是资源浪费,甚至有业主要求租户保留门面)

·空调位置的预留,限制置放店头与大门的内开规定(或永设计手法如店的门头线退缩,销售面积仍不变,而强行灌输3赢理念)对整街的动线畅通与景观形象是整体商户所必须诉求的共同效应,例举说明(略)

5、地铺二层的开发要领(或三层),步梯与通道置于店尾或属卖场外(便于管理与利用),而现行都置于店前或店中间,如有门店能营业到二层,则自行另开内梯,如专卖店或餐饮店,例举说明(略)

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