土地价格与商圈地段，业态属性与经营门槛，附加值大与风险越高等其效应都是成正比的，在这个开放的时代，很难有奇迹出现，故地产的开发队商业的理解变成是一个商业地产专业性课题了，如何有效的结合，必须誴店铺需求切入，提示如下：
（一） 房地产商的开发理念是什么？（投资意图应非常明确）
1、是原料加工、成品销售的短期操作行为（不管买主死活）
2、是品牌形象、资源整合的中期运作行为（须珍惜并辅导）
3、是物业保值、累积资产的集团投资长期行为（投入店铺招商）
4、是跨足行业、规模扩大的永续经营性为（坚强的经营团队）
（二）房地产商（与开发商应有所区分）队大面积土地开发应有的认识：
1、边际效应概念：土地价格、营建面积（客积率与间壁率）、规模规格等的评估
2、大型商业地产整体规划的概念：
整体规划的运作模式虽占有容积率优势及回报丰厚的诱因，但其规模越大，经营越难，风险越高，这是常规，除非企业主属上题之“3”或“4”的选项，如冒然采用有年限的“出售回租”策略，其成功案例微乎其微（台湾亦然）如下说明：
（1）不论是5年至7年甚至10年，都有租金回馈的压力，按郑州商场现行合理的租金上限为营业面积50-60元/m2/月，将给经营成本造成不小的负担，而回租的租金往往超过此数甚多。
（2）业主（买户）的经营配合问题，管理层经营常须处理与协调，久而久之变得“不务正业”。
（3）业态属性之间得上下前后组合不易，调整期协调更难，而各自的门户不清，系统不同，增加管理难度，结合效应无法体现，甚至负面影响。
3、土地适应分割增加规划灵活性的概念：
如属大面积土地可作切割考虑，尤其横向土地更具切割价值：
·物业开发灵活，洽商容易，并门户独立，容易发挥自我的特色与管理
·业态不同，相互错位，优势互补（了解业态规格＝长╳宽╳高）
·单体独栋，形象鲜明，风格各异，各自表述
·栋与栋之间亦可考虑天桥互通，增强流动量（须有强强联合之前提）
4、群楼商业的规划概念（此类型外地市偏多？）
此类型的开发由于受硬体影响，如柱多梁大、管道复杂、出入口多等因素，增加商场的规划难度，而一般群楼部分为一层至三层或含底层，故在开发初期队商业的功能规划更趋重要，如下说明：
·因业态不同，硬体功能亦不同（如出入口、扶梯种类等）色设计方案难落实。
·因营建周期过长，开发之前的合作对象寻觅困难，有太多不确定因素。
·店铺风格难定位，经营模式难确定，业态属性难组合，故房地产商一般采取临街店铺先买断（资金回收，容易出售考量），等时机在洽商或冒然跨入经营，几乎很难有成功案例。
·甚至有房地产商血癌用出售回租，年限5年回本的策略，边卖边盖或边盖边卖，此模式终将失败告终，血本无亏。
（三）商业街的开发概念（指街长约100m或以上的开发案）
一般商业街都属好地段，是地铺与住商的结合体，而创造地铺的附加值须队地铺的需求有深刻的理解如下：
1、马路不宜过宽（超过30m），人行道不能太窄或不平坦，忌讳高隔离栏杆与大树密集，此为外部因素，很难改变，其地段价值因此打折。
2、发挥街长优势，越长开发深度越深（即不怕深），从开发商的角度，地铺的效应规格可以宽是长的3倍（一般业主总以为门面越宽而深度越浅好，忽略其房产也贵），设若街长是100m，地铺宽8m是12.5间，6m是16.6间，5m是20间，后者的商业氛围浓烈组合优势越强，这与地产的土地深度有关，例举说明（略）。
3、地铺规划时其单位规格的参考，一个品牌一般需求的面积为60 m2 -80m2，即宽是6m，则深是12m或宽是5m，则深是14m，如有大店，以2个单位打通即可，例举说明（略）。
4、地铺周边的环境，将对整体商家的经营起到连动作用：
·地铺的台阶高度与平面宽度之忌讳，例举说明（略）
·硬体立面可统一但地铺门面不宜，否则街景单调，店铺风格难展现（也是资源浪费，甚至有业主要求租户保留门面）
·空调位置的预留，限制置放店头与大门的内开规定（或永设计手法如店的门头线退缩，销售面积仍不变，而强行灌输3赢理念）对整街的动线畅通与景观形象是整体商户所必须诉求的共同效应，例举说明（略）
5、地铺二层的开发要领（或三层），步梯与通道置于店尾或属卖场外（便于管理与利用），而现行都置于店前或店中间，如有门店能营业到二层，则自行另开内梯，如专卖店或餐饮店，例举说明（略）
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