店铺功能规划(软硬体)将对经营的结果起到关键作用

    |     2016年6月1日   |   比尔新闻, 行业新闻   |     0 条评论   |    1377

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(一)、商业营建工程规划的基本概念(从成本、效率、展现考量)

  1、甲工程即硬体工程:

      土建工事      设备系统工事    水电系统工事     空调系统工事

      消防系统工事    管路布线工事(含不断电系统)   外观景观工事

  2、乙工程即店铺风格整体设计(甚至含外观景观):

·店铺局部重点装饰(设计师喜欢刻意追求)

·天地壁柱墙及插座(天花板含基本照明)

·公共设施:如挑空区、扶梯与直梯周边、厕所、休息电话区等

·POS 系统(含收银台位置与制作)

·总机播音系统

·sign系统:店招、立招、楼介、告示牌、指引牌、吊架牌等

3、丙工程即店柜装潢与货架道具制作(或冷库、卧柜、立柜等)

附注:甲乙丙不宜混为一谈,从设计面、施工期、工程队、发包价的角度应划分清楚并同步实施。

(二)商业地产对商场的经营面积应有的认识

1、一般商场面积按行业原则划分如下:

·建筑面积即卖场外含辅房设施,如机电房、空调房、扶梯房、楼梯区、厕所、仓库、办公室或设备附楼及入口内面大门处等面积。

·营业面积即卖场内的动线、仓库等面积(即管制门以内)

·实效面积即店柜面积(含柜内仓库)

2、动线是指商场的流动路线,如同人体的动脉,分主、次、辅三种规格,有其

规划原则除业态有关外与店铺的风格定位及店柜级别等有关,极具专业技巧(略)

3、有关经营面积应有统一的核算标准,并不是一个行业的共同语言,依规划经

验。实效面积约为营业面积的72%-75%,营业面积约为建筑面积的2%-75%,也就是店柜面积约占总营建面积的52%-55%,在此范围都属于正常规划(商场越大,店柜值越小)

4、从地产的角度,开发商讲建筑面积,经营商将营业面积,设店商讲实效面积(即设店商应摊的营业指数约为1 .38倍,占73%),严格来讲经营商应统一以营业面积核算为行业标准用语或数据依据。(本文第一题业态分类的面积是指营业面积)

(三)经营业态与店铺规划(含辅房设施、硬体设备)的关系

1、辅房设施即主机房、空调房(含空调箱)、水电间、安全梯、厕所、办公区、仓库区等配置关系(第二关键)

2、硬体设备即扶梯与直梯等配置关系:

扶梯:分步行梯与平面梯,其摆放的位置又分横向纵向、前中右偏、平行交叉(第一关键)。

直梯:分客梯、货梯、员工梯,其摆放位置应与安全梯相同及尽可能减少通道为原则(第四关键)。

3、风格设计即外观立面(含广场景观)、台阶高宽、入口大门(含侧门,分主次不宜过多)、殿堂气势、挑空区域、局部重点装饰、扶梯周边等配置关系(第三关键)。

 另补充说明:外观的立面设计与使用材质跟业态与风格有关。

(四)、总结:

1、一般开发商都偏重百货商场的规划案因附加值高是可以理解的,所以本题所谓的店铺功能规划亦以百货商场为切入点。

2、店铺功能规划能够完善,不论自主经营、整楼租赁(含分层分块)、合作经营、

甚至小部分出售回租(底层与高层不宜出售)对以后的经营都提供了较扎实的基础。

3、开发商如有跨入百货业态的经营意向应持谨慎态度,不宜乐观,因为百货经营的门槛看似很低,随着市场剧烈竞争或分流的到来,其经营难度却很高(理念高度)。又如大卖场业态,其经营门槛看似较高,其理念高度却不那麽高,但经营深度却更深(管理深度)。

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