店铺业态与商圈位置的依存关系

    |     2015年3月21日   |   比尔新闻, 行业新闻   |     0 条评论   |    1498

(一)零售业的经营形态(含模式)简称业态,主要分类如下简述:

1、百货店:(Department Store)

·特点:整体规划、统一管理,以业种为商品的构成并组合国内一线品牌与小部分国际二线品牌,而以联营即扣率为主要经营模式。(如丹尼斯百货)

·边际效应面积为30000m2-40000 m2(视地区市场而定)

·难点:很难组合好企业主及有经营团队的关系,又因为各省市到各地市的消费市场落差大,经营环境又不同,连锁规模效应难体现。

2、超级市场:(Supermarket)

·特点:是传统市场的改良者,主要贩卖民生必需品、日用品(又分生鲜超市),采用开架式陈列,统一出口结帐。

·边际效应面积为800 m2-1200 m2(国内又分综超、大超)

·难点:须具有雄厚的财力背景,有一定的连锁规模,以40家—50家为损益点(指成熟市场)

3、量贩百货店:GMS(General Merchandise Store )

(略)名称未统一,硬体的特点是扶梯横向在入口处。

4、购物中心(Shopping Center)

·特点:有雄伟的殿堂及大片挑空区以客层档次为商品划分,须具有国际

一线品牌为主力商品群,结合大量餐饮、娱乐、文化、休憩、购物为一体的多功能商场,并以租赁为主的经营模式,又大型购物中心亦可多业态及特色大店(Key Tenant),甚至事业机关相组合。(如各省地市市场而定),并具大型停车场。

·难点:投资大回收慢,除企业主有主力业态为支撑及目前尚无国际一线

品牌群驻店。

5、  大卖场又称量贩店(Hyper Mart)

·特点:以生鲜熟食为特色及名生必需品、日常生活品的全品类商品组合,并以超低价促销与平价销售的超市形态经营,其机制侧重中央采购及营业控管的系统,又称扁平式管理,故连锁效应由此产生。(如法国Carrefout )

·边际效应面积为8000 m2-12000 m2(依地市级别而定),单品数约20000

个单品。

·难点:与超市业态同,连锁的保本家数可较少,但须具极强的讯息系统。

6、仓储批发店(Warehouse Store)

·特点:以仓库型平面卖场,用重级货架陈列箱式、批量商品,可采会员

制、超平价销售,单品数约为12000个(如荷兰MAKRO,美国SAMS)

·边际效应面积为12000 m2-15000 m2,单品数约16000个,大型货车可抵

达的环外或郊区位置,并具超大型停车场。

·难点:具一定规模的商品采购及物流配送能力,其准入点难掌握。

7、购物镇(Shopping Mall)

·特点:类似SC,地处大都位郊区,如同造镇,都采物业大楼方式,专门

店云集,并多功能、多业态组合。

·边际效应面积为200000 m2以上。

·难点:中国目前应不适宜(除上海),其企业主有其他产业支撑。(如日

本东急地铁集团)

8、专业店或品类店(Speciality Store)

·特点:以品类划分有家电、居家、建材、电脑等专业形态,以平价量大  销

售,应更具连锁规模效益。

·边际效应面积为6000 m2-8000 m2或12000 m2左右。

·难点:与大卖场业态同,并应具有下单与定牌策略及更强的配送、装配、

维修等专业队伍支撑。

9、其他:便利店、速食店、专卖店等。

    (略)附注:专卖店不同于专业店的说明。

(二)商圈位置:

          何谓商圈:一般以所处位置为圆心划圆,依所属业态及门店规模而定,规格越小辐射越小,业态越专,吸纳越大。以大型百货店为例分第一商圈(半径2公里),第二商圈(半径4公里),第三商圈(半径8公里),边缘商圈(基本已抵达市郊),辐射商圈(依地市不同,市场差距而定)。而商圈属性(俗称地段)其构成因素如下:

1、以住户与户数人口设定,越密越好。

2、以年龄层划分,依次为壮年(含儿童)、中年、青少年、老年。

3、以职业划分,依次为行政区的机关机构阶层,商业区白领工薪阶层,住宅取的住户人口阶层(台湾反之)。

4、以住宅档次价位划分。

5、以交通情况划分其人流、车流(含捷运系统)、周边停车位及交通顺畅等考量。

6、以街道规划分街道规整,马路宽狭(太宽反而不好),单行道、人行道、地下道、分隔岛及天桥(很忌讳天桥入店)等影响。

7、店铺周边环境分广场设置、绿化景观、临街房屋等影响。

(三)依存关系:店铺位置与所处商圈之间的关系,有如下情况:

1、以店铺紧密度而言,是集市与分流或错位与竞争(上海徐家汇商圈及台湾依蝶女士百货为例)

2、以商业街与步行街而言,是购物浏览或大众休憩(以健康路服饰一条街及德化步行街为例)

3、以区快(或整条街)行业别而言,是合理;是鹤立鸡群或相辅相成(以郑州欧凯龙家具专卖2个门店为例)

4、以进入时机而言,是开发期或成熟期或饱和竞争期(以北京华联为例)

5、以店铺规模大小而定,是自成商圈或单打独斗(以豫港世纪广场为例)

6、以店铺业态别而言,是必需消费或专程消费或购物消费(以上海世纪联华为例)

7、以历史的市场档次而言,是因地适应或引导消费(以西郊中原商贸城为例)

8、以经营定位而言,是业态不清或定位不明(以汇龙城为例)

(四)总结:从以上情况分析,店铺的经营成功率按经验值,仍取决于①进入时机、②商圈地段、③店铺规模、④业态属性、⑤经营定位等将占60%—70%的成功因素,除已具有连锁规模的专业经营集团,而其成败率却很低,顶多占10%—20%。切记勿“唯业”固执!(以亚细亚商场为例)

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